Definition Ertragswertverfahren
Im Rahmen der Bewertung von bebauten Grundstücken stellt das Ertragswertverfahren neben dem Sachwertverfahren eine Bewertungsmethode zur Ermittlung des Gemeinen Wertes dar. Die Ertragsbewertung geht dabei von dem Reinertrag aus. Da dieser aber bei der bestehenden Vielzahl von Grundstücken nicht individuell ermittelt werden kann, erfolgt die Bewertung über die Jahresrohmiete sowie über einen Vervielfältiger.
Jahresrohmiete gem. § 79 BewG
Die Jahresrohmiete stellt gem. § 79 BewG das jährliche Gesamtentgelt dar, das aufgrund vertraglicher Vereinbarung für das Grundstück zu entrichten ist. Es handelt sich dabei um die tatsächliche oder übliche Miete. Die Vervielfältiger sind als Anlagen dem BewG beigefügt und haben Gesetzeskraft. Sie erfassen das gesamte Grundstück mit Boden, Gebäude und Außenanlagen, wobei insbesondere die Grundstücksart, das Baujahr und die Einwohnerzahl der jeweiligen Gemeinde maßgeblich sind.
Grundstückswert
Der Grundstückswert ergibt sich aus der Multiplikation der Jahresrohmiete mit dem Vervielfältiger unter Berücksichtigung der Ab- und Zuschläge von außergewöhnlicher Grundsteuerbelastung oder wertmindernden Umständen. Der abgerundete Grundstückswert stellt unter dem Vorbehalt des § 77 BewG den Einheitswert dar. Nach dem Ertragswertverfahren ermittelte Werte stellen „Bewahrungswerte“ dar, die von der Beibehaltung und Nutzung der Grundstücke ausgehen.
Das Ertragswert-Verfahren wird im Rahmen der Unternehmensbewertung eingesetzt. Mit seiner Hilfe wird der künftig erwartete Reinertrag kapitalisiert, der langfristig bei einer normalen Unternehmensleistung erzielt wird. Die Konkurrenzgefahr wird dabei im Zukunftsertrag berücksichtigt. Eine überdurchschnittliche Leistung des bisherigen Unternehmens wird nur einbezogen, wenn z. B. wegen einer guten Organisation eine Mehrrente auch in Zukunft zu erwarten ist, Abschreibungen auf den Firmenwert bleiben unberücksichtigt.
Zur Ermittlung des Ertragswertes als Zukunftserfolgswert muss der Gegenwartswert der zukünftig erwarteten Gewinne ermittelt werden. Dies geschieht durch die Abzinsung der erwarteten Gewinn-summe auf den Bewertungsstichtag. Dabei können drei Situationen unterschieden werden
· Bei begrenzter Lebensdauer des Unternehmens und jährlich unterschiedlich hohen Gewinnen
· Bei begrenzter Lebensdauer des betrachteten Unternehmens und jährlich gleich hohen Gewinnen
· Bei unbegrenzter Lebensdauer und jährlich gleich hohen Gewinnen vereinfacht sich die Gleichung